Hausbau auf Bali – Unsere Erfahrungen & Learnings

Haus auf Bali bauen – ja oder nein?

Da mein indonesischer Mann und ich unseren Lebensmittelpunkt von Anfang an auf Bali hatten, konnten wir diese Frage mit einem klaren „Ja!“ beantworten. Wir haben viele Jahre zur Miete gewohnt, angefangen in einem kleinen Zimmerchen in Sanur, hier in Indonesien koskosan genannt; später in einem kleinen Reihenhaus in Jimbaran und zuletzt in Dalung in der Nähe von Canggu.

Über die Jahre hat sich gezeigt, dass die Mietpreise nicht nur bei Villen, sondern auch bei lokalen Häusern in den touristisch geprägten Gegenden immer mehr steigen. Und da man Mieten in der Regel ein Jahr im Voraus zahlt, kann das eine große finanzielle Bürde sein, wenn alles auf einen Schlag fällig ist.

Aber um es kurz zu machen: Wir haben gebaut, weil wir wissen, dass wir auf Bali alt werden wollen und es eine sinnvolle Investition ist. Es fühlt sich gut an, in das eigene Heim zu investieren, anstatt in ein fremdes Mietshaus.

Falls du auch gerade mit dem Gedanken spielst, ein Haus auf Bali zu bauen, dann hoffe ich, dass dieser Erfahrungsbericht etwas Licht ins Dunkel bringt. Bitte denk daran, dass ich nur von unseren Erfahrungen spreche. 

Da mein Ehemann Indonesier ist, haben wir z. B. eine ganz andere Ausgangsposition, was Grundstückseigentum angeht, im Vergleich zu Ausländern. Ausländer können zwar Grundstücke in Indonesien sehr lange pachten, aber im Regelfall nicht als Eigentum besitzen. Das ist jedoch ein anderes Thema, auf das ich heute nicht eingehen werde. 

Hinzu kommt, dass wir unser Grundstück 2018/19 erworben und 2021 mit dem Hausbau begonnen haben, daher können meine Kostenangaben mittlerweile überholt sein.

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Hausbau auf Bali: Grundstückserwerb

Die Suche nach dem Traumgrundstück auf Bali

Für uns war klar, dass wir in der Gegend von Canggu leben wollen, also haben wir immer wieder lokale Makler- und Marktplatz-Seiten durchstöbert. Dabei sind wir mit unterschiedlichen Personen in Kontakt gekommen: Eigentümer, professionelle Makler, aber auch sogenannte calo (Agenten), die ein eigenständiges Portfolio haben und keinem offiziellen Maklerbüro unterstehen.

Wir hatten letztlich sehr viel Glück und sind per Zufall an eine großartige Maklerin namens Lisa geraten, die für das offizielle Maklerbüro Seven Stones Indonesia arbeitet. Lisa hat genau verstanden, was wir uns wünschen, und hat uns direkt beim ersten Treffen unser absolutes Traumgrundstück gezeigt.

Lesetipp
Haus / Land kaufen in Bali / Indonesien
Das solltest du wissen

Der Kauf des Grundstücks auf Bali

Bei der legalen Abwicklung hatten wir Unterstützung von Maklerin Lisa und unserem Notar. Ich hoffe, ich habe noch alles richtig im Kopf, aber die groben Schritte waren in etwa so:

Kaufangebot machen

Zunächst mussten wir unser Kaufinteresse dem Verkäufer schriftlich verkünden und wie so oft in Indonesien, wurde erst mal gehandelt. Lisa und ihre Agentur haben das Kaufangebot verfasst und mit unserer Zustimmung weitergeleitet. Es ging einige Male hin und her, bis wir uns alle im Preis einig waren.

Kaufvertrag

Die sogenannte Akta Jual Beli (Kaufvertrag) wurde von unserem Notar erstellt. In diesem Vertrag waren unter anderem auch die Zahlungsfristen aufgeführt.

Zahlung

Wir haben die Zahlung für das Grundstück auf ein Escrow-Konto des Notars überwiesen und dieser hat, nachdem alles Legale abgewickelt war, das Geld an den Verkäufer weitergeleitet.

Due Diligence

Neben den Verträgen und natürlich dem Grundstück-Zertifikat ist es auch wichtig, dass das Grundstück auf Due Diligence geprüft wird. Häufige Probleme sind, dass der Verkäufer nicht der alleinige Eigentümer ist und z. B. andere Familienmitglieder ein Anrecht auf das Grundstück haben und ebenfalls einwilligen müssen oder dass eine unbekannte Schuld mit dem Grundstück in Verbindung steht. All dies muss herausgefunden werden, also überspringt diesen Schritt nicht.

Grundstück abspalten

Da wir einen Teil eines größeren Grundstücks gekauft haben, musste unser Part zunächst abgespalten werden. Darum hat sich allerdings der Verkäufer gekümmert.

Steuern

Es ist auch wichtig zu bedenken, dass man beim Erwerb oder Verkauf eines Grundstücks Steuern zahlen muss. Bei uns lagen die Steuern als Käufer bei 5 % des Marktpreises, beim Verkäufer bei 2,5 %. Also nicht vergessen, dies in eurem Budget mit einzuplanen.

Notarkosten

Und natürlich muss auch der Notar bezahlt werden. In Indonesien ist es normal, dass der Notar keine fixen Kosten verlangt, sondern einen prozentualen Satz des Grundstückspreises nimmt. Bei uns waren es 0,5 %.

Grundstück-Zertifikat

Nachdem alle administrativen Prozesse abgeschlossen waren, haben wir unser Grundstück-Zertifikat erhalten und waren somit Eigentümer. Um genau zu sein, ist mein Mann der Eigentümer, da ich als Ausländerin kein Grundstück im Sinne von Eigentum besitzen kann.

Hausbau auf Bali: Hausbauplanung mit und ohne Architekt

Die Hausbauplanung war für uns super intensiv. Wir saßen über Monate hinweg abends nach der Arbeit an den Zeichnungen und der Planung und haben etliche Male alle Ideen wieder über den Haufen geworfen.

Nach gut drei Monaten waren wir an dem Punkt, wo wir nicht mehr weiter wussten, und haben einen Architekten hinzugezogen.

Obwohl wir letztlich weit vom Design des Architekten entfernt waren, hat das Architektenteam uns trotzdem enorm dabei geholfen, den Weg zu unserem Traumhaus zu ebnen und alles in Relation zu setzen.

Außerdem hat das Architektenbüro alle technischen Zeichnungen geliefert und glaubt mir, das ist ein riesiger Stapel!

Man bekommt nicht nur sehr detaillierte Zeichnungen vom Haus, sondern auch Pläne vom Fundament, Wasser & Abwasser, der Elektrizität, dem Dach und den Fenstern und Türen.

Nichts wird dem Zufall überlassen!

Es geht auch ohne Architekten

Mehrere Bekannte von uns haben beim Bauen auf einen Architekten verzichtet und ihre Häuser sind auch absolut fabelhaft geworden! Allerdings kann es hierbei zu Überraschungen kommen, da die technischen Zeichnungen evtl. nicht erstellt werden.

Ohne genauen Plan hat man viel Freiraum. Das nutzen Vorarbeiter und Handwerker gerne aus, denn sie haben einen Hang dazu, nach eigenem Gutdünken zu entscheiden. Da kann es passieren, dass man auf einmal eine Wand im Haus hat, die nicht geplant war oder gar ein neues Zimmer entsteht, was mit niemandem besprochen wurde.

Das muss aber nicht passieren, und vor allem, wenn man immer vor Ort ist und den Bau begleitet, kann man viel selbst kontrollieren.

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Hausbau auf Bali: Handwerker und Materialien

Man liest immer wieder von Horrorstorys, bei denen das Haus zu 70 bis 80 % fertig ist und der Konstrukteur sich mit der Zahlung für die letzten 20 bis 30 % aus dem Staub macht und nie wieder gesehen ward. Daher würde ich mich immer auf das Hörensagen anderer verlassen, die bereits eine gute Erfahrung mit einem Bauprojektleiter bzw. einem lokalen Bauarbeiter-Team gemacht haben.

Hausbau ohne Projektleitung

Wenn man ohne Projektleitung seinen Hausbau angeht und sich für ein lokales Handwerksteam mit einem Vorarbeiter entscheidet, dann hat man mehrere Möglichkeiten, den Hausbau zu bezahlen.

Anstatt phasenweise im Voraus das Geld an den Vorarbeiter zu überweisen, kann man auch ausmachen, die Handwerker direkt wöchentlich zu bezahlen und die Materialien entweder selbst zu beschaffen oder vom Handwerker im Baumarkt auf Rechnung setzen zu lassen.

So hat man mehr Kontrolle über seine Ausgaben und spart zudem noch Geld, weil man die Baumarktpreise zahlt und keine dritte Person etwas draufschlägt.

Hausbau mit Projektleitung

Wir haben mit einem Projektleiter gearbeitet, der uns von unserem Architekten empfohlen wurde. Dieser hat uns einen Kostenvoranschlag gemacht (in Indonesien nennt sich dieses Dokument RAB).

Das ist eine Auflistung aller Materialien, deren Menge und Kosten inklusive Handwerker und einer Provision des Bauleiters. Man hat allerdings auch die Möglichkeit, unterschiedliche Dinge auszulagern oder bestimmte Materialien/Produkte selbst zu beschaffen. Wir haben beispielsweise die Fenster und Türen direkt beim Schreiner bestellt.

Nachdem wir das RAB abgesegnet hatten, waren die Preise fix und wir wussten, was wir über die Bauphase hinweg bezahlen müssen. Bei uns waren es 4 Termine: 3 während der Bauphase und der letzte Zahlungstermin lag 6 Monate nach Ende des Baus, als Garantie, um mögliche Makel zu beheben.

Hausbau auf Bali: Kosten

Grundstückspreise

Der Süden Balis ist ein begehrtes Pflaster. 2018, als wir nach Grundstücken gesucht haben, lagen die Preise in der Gegend um Canggu bei ca. 200 €/m² bei 15 min. Fahrt zum Strand und bis zu 800 €/m² in Strandnähe.

Wir haben in Pererenan unser Grundstück gekauft und ca. 330 €/m² gezahlt. Der Wechselkurs lag mit über 16.000 IDR zu einem Euro zu dieser Zeit sehr auf unserer Seite.

Unsere Nachbarn, die ihr Grundstück 6 Monate nach uns vom selben ursprünglichen Eigentümer gekauft haben, haben bereits 450 €/m² gezahlt, weil die Gegend so gefragt war.

Baukosten

Wie teuer der Hausbau wird, hängt ganz klar von der Qualität der Materialien ab, die man verwendet. Ich will nichts versprechen, aber als wir damals gebaut haben, hieß es, dass man für 200 €/m² bauen kann, wenn man den niedrigsten Qualitätsstandard wählt und die Materialien selbst einkauft.

Wir haben ca. 330 €/m² mit allem Drum und Dran ausgegeben und sind sehr zufrieden mit der Qualität. Auf einen Swimmingpool haben wir allerdings verzichtet.

War es mehr als erwartet?

Ja… leider!

Das hat uns auch ganz schön ins Schwitzen gebracht. Zwar waren alle Preise für das Haus im Bauvertrag (RAB) festgelegt, aber die Mauer bzw. der Zaun war nicht mit einberechnet… wieso auch immer. 

Ein weiterer Fehler, der uns sehr in Verzug gebracht hat, war, dass die Architekten die Tiefe unseres Grundstücks falsch vermessen haben. Da das Grundstück unterhalb der Straße lag, musste viel aufgeschüttet werden, um das Straßenlevel zu erreichen. Die Mauer und das Aufschütten haben unser Budget locker um 20 bis 25 % erhöht.

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Hausbau auf Bali: Fehler, aus denen wir gelernt haben

Obwohl unser Hausbau unterm Strich recht gut gelaufen ist und wir uns auch wieder für denselben Projektleiter entscheiden würden, gibt es ein paar Fehler, aus denen wir gelernt haben.

RAB (Kostenvoranschlag/Bauvertrag) genau anschauen

Der RAB ist eine lange Liste mit Baumaterialien. Da steht z. B., dass so und so viele Meter von Stahl XY verwendet werden. Wenn man allerdings nicht in der Branche tätig ist, dann hat man keinen Schimmer, ob alles notwendig ist, was aufgelistet ist oder ob etwas fehlt. Wie oben schon erwähnt, hatten wir unser böses Erwachen, als wir gemerkt haben, dass die Mauer um unser Haus nicht im RAB enthalten ist.

Außerdem haben wir später in der Bauphase gesehen, dass ca. 600 € für Dachziegelfarbe zugeteilt wurden. Wenn man ein Haus baut, dann zählt jeder Groschen und man muss sich hin und wieder für oder gegen Dinge entscheiden, um im Budget zu bleiben. Diese Farbe war für uns komplett überflüssig.

Also schaut euch die Liste genau an, fragt so viel es geht, damit ihr versteht, wofür euer Geld ausgegeben wird.

Fachhandwerker für bestimmte Aufgaben

Hier läuft es meistens so, dass ein Handwerksteam von Anfang bis Ende alles macht. Es handelt sich quasi um Multitalente… oder auch nicht…

Obwohl unser allgemeines Handwerkerteam recht gut gearbeitet hat, hätte der Projektleiter ihnen nicht jede Aufgabe anvertrauen sollen. Ich habe z. B. in unserem Badezimmer gemerkt, dass die Fliesen recht mangelhaft verlegt wurden und es ein Gefälle in eine Ecke gibt, wo kein Abfluss ist. Solche Aufgaben würde ich künftig an einen Spezialisten auslagern.

Hausbau auf Bali: Abschließende Tipps

Man kann eine deutsche oder europäische Bauweise nicht mit der indonesischen vergleichen. Das ist auch okay, denn allein die Klimaunterschiede verlangen unterschiedliche Techniken und Notwendigkeiten. Trotzdem oder gerade deswegen gibt es ein paar wichtige Punkte, auf die du beim Bauen achten solltest.

1 | Baugenehmigung und evtl. Brunnenlizenz

Viele bauen einfach drauflos und verzichten auf Baugenehmigungen. Dazu würde ich nicht raten, da es schlichtweg illegal ist und heutzutage auch kontrolliert wird. Wir haben alle Genehmigungen und wurden trotzdem mehrere Male kontrolliert. Dabei standen gut 10 Beamte unangekündigt in unserem Garten.

2 | Lichtschalter und Steckdosen

Bespreche unbedingt mit deinen Handwerkern, wie hoch und wo die Lichtschalter und Steckdosen sein sollen. In Indonesien sind die Schalter in der Regel so hoch, dass kein Kind sie erreichen kann. Auch Steckdosen werden leider nur spärlich eingeplant. Stelle also sicher, dass an allen wichtigen Stellen und vor allem in der Küche ausreichend Stecker verlegt werden.

3 | Feuchte Wände vermeiden

Viele indonesische Häuser (aus Beton) haben oft feuchte und schimmelige Wände. Das hat nicht nur etwas mit der Luftfeuchtigkeit zu tun, sondern auch damit, dass Häuser Wand an Wand gebaut werden und Regen mit der Zeit durchdringt. 

Auch fehlende Wasserbarrieren im Fundament sind oft Grund dafür, dass Nässe aus dem Boden in die Wände hochzieht.

Damit Probleme (hoffentlich) gar nicht erst aufkommen oder im Notfall behoben werden können, würde ich jedem ans Herz legen, mit Abstand zum Nachbarn zu bauen und unbedingt eine Wassersperre zu verlegen, bevor die Zimmerwände hochgezogen werden.

4 | Sei vor Ort und kontrolliere den Bau

Sei beim Bauen so viel es geht vor Ort und überprüfe alles! Damit stellst du nicht nur sicher, dass alles nach Plan läuft, sondern auch, dass die Materialien und der Standard verbaut werden, die im RAB festgehalten wurden.

5 | Zeitliche Planung

Der Bau dauert fast immer länger als angegeben, also stelle dich auf mindestens 2 bis 3 Monate Verzug ein. Bei uns waren es 5 Monate.

6 | Höre auf dein Bauchgefühl

Ich würde dir sehr ans Herz legen, zu jeder Zeit, sei es beim Kaufen/Mieten des Grundstücks oder beim Hausbau auf dein Bauchgefühl zu hören. Leider gibt es nicht nur positive Erfahrungsberichte wie unseren – daher lass lieber die Finger von einem Grundstück, Projektleiter oder Architekten, wenn dir etwas faul vorkommt!

Schließlich kaufst du nicht „nur“ ein Fahrrad, sondern erfüllst dir deinen Traum vom Eigenheim und investiert viel Geld und Energie. Da sollte alles stimmen!

Planst du ebenfalls, ein Haus auf Bali oder in Indonesien zu bauen? Hast du evtl bereits gebaut? Wie waren deine Erfahrungen? Wir freuen uns auf deinen Kommentar!

Über die Autorin: Anna Rabisch



Alles begann mit einem Auslandssemester und einer Liebesgeschichte auf Bali in 2013. Bali zu verlassen stand nicht zur Debatte, also folgten ein Praktikum in Sanur sowie mein erster richtiger Job in einem Hotel in Jimbaran, nachdem ich mit der Uni fertig war. Die Hotelbranche habe ich recht schnell wieder hinter mir gelassen und entschloss mich stattdessen, für eine Start-up-Buchungsplattform zu arbeiten, die mir den Weg als Freiberuflerin ebnete. Heute lebe ich immer noch auf Bali, jedoch mit dem Unterschied, dass mein Freund und ich mittlerweile verheiratet und zu dritt sind. 

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