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Haus / Land kaufen in Indonesien: Das solltest du wissen

von Melissa Schumacher

Eine kleine Hütte am Strand, eine Villa inmitten von Reisfeldern oder ein gemütliches „Dschungelnest“ mit Meerblick. Ob als Ferienhaus oder Altersvorsorge – viele träumen vom eigenen Zuhause im Paradies. Indonesien bietet mit seinen über 17.000 Inseln dafür unglaublich vielfältige Möglichkeiten.

Doch lässt sich der Traum überhaupt so leicht in die Realität umsetzen?

Wir haben für dich nachgehakt und stellen dir in diesem Artikel vor, wie du als Ausländer/in in Indonesien ein Haus bzw. Land kaufen kannst.

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Haus / Land kaufen in Indonesien: Das solltest du wissen

Dürfen Ausländer in Indonesien als Eigentümer Grundstücke besitzen?

Da uns diese Frage immer wieder erreicht und im Internet viele ungenaue Informationen zu finden sind, eins vorneweg: laut indonesischem Gesetz dürfen Ausländer kein Land als Eigentum besitzen.

Nur indonesische Staatsbürger können rechtmäßige Eigentümer von Grundstücken sein. 

Dennoch gibt es Möglichkeiten für Ausländer mithilfe von Zertifikaten und Verträgen Grundstücke auf eine bestimmte Zeit als „Besitzer“ zu erwerben.

Landzertifikate in Indonesien

In Indonesien gibt es eine Vielzahl an unterschiedlichen Landzertifikaten. Interessant für Ausländer sind aber nur drei: Sertifikat Hak Milik, Sertifikat Hak Pakai und Sertifikat Hak Guna Bangunan.

1) Sertifikat Hak Milik (SHM)

Der Hak Milik (Freehold) Titel ist der stärkste und vollständigste Titel, der über ein Land ausgestellt werden kann.

Hak Milik kennzeichnet das Eigentumsrecht und kann nur für indonesische Staatsbürger, indonesische Investoren oder indonesische juristische Personen, die vollständig im Besitz von indonesischen Staatsbürgern sind, registriert werden.

Ausländer und ausländische Unternehmen (u.a. ausländische Investmentgesellschaften wie PT PMA) haben keinen Anspruch auf einen Hak Milik Titel.

2) Sertifikat Hak Pakai (SHP)

Hak Pakai kennzeichnet das Nutzungsrecht über staatseigenes oder Eigentum von öffentlichen oder privaten Personen für einen bestimmten Zweck und einen begrenzten Zeitraum.

Es kann für indonesische Staatsbürger und in Indonesien lebende Ausländer ausgestellt werden und ist für den persönlichen Gebrauch sowie langfristige Wohnzwecke geeignet. 

Ausländer, die Land über ein SHP erwerben möchten, müssen eine Aufenthaltserlaubnis (KITAS) besitzen. Des Weiteren muss auf dem Grundstück mindestens ein Gebäude stehen. Erst leeres Land kaufen und anschließend selbst bauen, ist leider nicht möglich.

Das SHP wird in der Regel für 25 Jahre ausgestellt und kann insgesamt auf bis zu 80 Jahre verlängert werden.

Das SHP ist übertragbar und kann an einen neuen Käufer verkauft werden.

Ist das Zertifikat einmal ausgestellt, hat es Vorrang vor allen anderen Titeln, die das Objekt besitzt.

Für Ausländer, die keine Firma (PT PMA) besitzen oder gründen möchten, ist das SHP das einzige Zertifikat, das ihnen langfristig Nutzungsrechte eines SHM-Landes gewährt.

3) Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)

Das Zertifikat HGB gewährt dem Inhaber das Recht, auf staatlichem oder freiem Grund Gebäude zu errichten, verwalten und zu besitzen.

Das HGB kann für indonesische Staatsbürger und ausländische Investmentgesellschaften, die in Indonesien registriert sind (PT PMA) ausgestellt werden. 

Auch das HGB kann bis maximal 80 Jahre verlängert werden, solange die PT PMA während dieser Zeit noch existiert. 

4) Hak Sewa

Eine weitere Möglichkeit, eine Immobilie für einen bestimmten Zeitraum zu erwerben, ist Hak Sewa (Leasehold).

Hak Sewa ist kein offiziell ausgestelltes Zertifikat, sondern ein notariell beglaubigter Leasingvertrag mit dem Eigentümer der Immobilie. 

Sewa wird auch mit „Miete“ übersetzt. Miet- und Leasingverträge weisen große Ähnlichkeiten miteinander auf.

In der Regel werden Langzeitmieten für 1 bis 5 Jahre abgeschlossen, während Leasingverträge schnell mal 25 bis 30 Jahre oder länger umfassen können. 

Vor allem auf Bali geht der Trend in Richtung Langzeitleasing, das mehr Rechte und Verantwortlichkeiten gewährt als die klassische Langzeitmiete.

Auch können Leasingobjekte in der Regel untervermietet werden.

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Für Business: PT PMA

Der sicherste Weg, als Ausländer in Indonesien ein Grundstück zu kaufen, ist mit Hilfe einer ausländischen Investmentgesellschaft PT PMA.

Für die Gründung einer PT PMA ist jedoch ein Startkapital von 2,5 Billionen IDR nötig (etwas über 140.000 EUR), was für viele den Traum der eigenen Firma schnell platzen lässt.

Auch besteht eine PT PMA in der Regel aus mehreren Aktionären und einem Board of Directors.

Ist die PT PMA einmal erfolgreich registriert, kann unter ihrem Namen HGB-Land erworben werden.

Nach dem Bauen besteht die Möglichkeit zur Beantragung eines Hak Pakai-Zertifikats.

Durch die Einrichtung einer PT PMA ist die Investition solide gesichert. Das Objekt kann anschließend selbst genutzt oder an andere Personen weitervermietet, verkauft oder vererbt werden.

Absolutes No-Go: Nominee-Vereinbarungen

Häufig werden Interessierte, die ein Grundstück in Indonesien kaufen möchten, mit sogenannten Nominee-Vereinbarungen angelockt. In den Augen des indonesischen Agrar- und Investmentgesetzes ist diese Praxis jedoch illegal und somit der sicherste Weg, Geld zu verlieren.

Mithilfe sogenannter Nominee-Verträge erwerben Ausländer unter dem Namen eines indonesischen Staatsbürgers Land.

Eine Urkunde und zusätzliche Vereinbarungen wie Vollmachten, Kreditvereinbarungen, Optionsvereinbarungen oder Gewährungsvereinbarungen sollen dem Ausländer angebliche Landbesitzrechte garantieren und die nötige Sicherheit für seine Investition „vorgaukeln“. 

Das indonesische Agrarrecht verbietet jedoch den Verkauf, Kauf, Austausch, eine Gewährung oder Tätigkeit, die direkt oder indirekt Grundstücke an ausländische Parteien überträgt.

Die Übertragung eines Grundstücks mithilfe von Nominee-Vereinbarungen gilt als null und nichtig und führt zur Rückgabe des Grundstücks an den Staat.

Auch wenn eine Nominee-Vereinbarung an der Oberfläche als ein ordnungsgemäßer und rechtsverbindlicher Vertrag zwischen einem Investor und einem Nominierten angesehen werden kann, laufen Ausländer Gefahr, gegen geltende Bestimmungen zu verstoßen und dabei auch noch ihre gesamte Investition zu verlieren. 

Der indonesische Staat bietet seinen Bürgern eindeutigen Schutz bei Landeigentum. Im Falle von Streitigkeiten wäre der ausländische Investor derjenige, der verlieren würde.

Auch im Falle eines eintretenden Todes des Nominierten würde nicht der Ausländer, sondern die Nachkommen des Nominierten das Grundstück erben.

Eigentum im Sinne von Hak Milik (SHM) ist ausschließlich indonesischen Staatsbürgern erlaubt.

Nominee-Praktiken sind in erster Linie dazu da, geltende Gesetze und Vorschriften zu umgehen. Deshalb raten wir: Finger weg von fragwürdigen Nominee-Vereinbarungen – auch wenn sie immer wieder für Investitions- und Landbesitzzwecke angeboten werden!

Gut zu wissen: Misch-Ehen

Laut indonesischem Ehegesetz gilt Vermögen, das nach der Heirat erworben wird, als gemeinsames Eigentum.

Vermögen, inklusive Grundstücke und Häuser, gehören Mann und Frau zu gleichen Teilen.

Geht ein indonesischer Staatsbürger eine Misch-Ehe mit einem Ausländer ein, verliert er automatisch sein Recht auf Eigentum (Hak Milik), da der ausländische Partner keinen Hak Milik Titel erwerben kann.

Wer also vorhat, in Indonesien zu leben und sich langfristig etwas aufzubauen, sollte einen Ehevertrag abschließen, der die Gütertrennung vereinbart.

Nicht nur geplante Käufe, auch ein plötzlich auftretender Vermögenszuwachs wie beispielsweise Erbschaften, können unter Umständen Komplikationen verursachen.

Eheverträge können mithilfe eines Notars vorab als Prenuptial Agreement oder nachträglich als Postnuptial Agreement abgeschlossen werden.

Worauf gilt es beim Kauf zu achten?

Land oder Immobilien in Indonesien zu kaufen und einen hohen Geldbetrag zu investieren, sollte gut überlegt sein.

Am häufigsten auftretende Probleme sind:

Eigentumsfrage: Vor allem bei den großen indonesischen Familien können Eigentumsverhältnisse kompliziert sein. Ist das Land bereits mehrere Vererbungsprozesse durchlaufen oder besitzt der Eigentümer nur noch alte Landdokumente, sollte die ganze Familie in den Transaktionsprozess einbezogen werden. Auch Gespräche mit den Nachbarn des Grundstücks oder des Dorfvorstehers können hilfreich sein. 

Geplante Aktivitäten: Ist das Grundstück für geplante Aktivitäten geeignet? Nicht immer ist es möglich, Baugenehmigungen zu erhalten, wenn die Region zum Beispiel landwirtschaftlich genutzt wird. Notare haben nicht die Pflicht, den Zweck des Grundstückerwerbs zu überprüfen. Das örtliche Verwaltungsbüro (kantor camat) kann hierzu häufig mehr Auskunft geben.

Grundsteuer: Baugenehmigungen und Firmenlizenzen erhält man in der Regel nur, wenn alle Steuern beglichen sind. Dieser Punkt kann eine wichtige Grundlage für Preisverhandlungen bilden.

Vor allem Unternehmen sollten die nötige Sorgfalt walten lassen, da ein Notar nicht verpflichtet ist, Kontrollen bezüglich der Grundstücksnutzung durchzuführen. In der Regel prüft dieser nur die Eigentumsverhältnisse und setzt die Kauf- und Verkaufsurkunde auf.

Ein glaubwürdiger Notar, der für das Gebiet und Land- sowie Eigentumsurkunden zugelassen ist (PPAT), ist für eine Transaktion dieser Art unverzichtbar. Leider gibt es immer wieder große Unterschiede bei Notaren hinsichtlich Qualität und Kenntnis gültiger Gesetze und Regelungen. 

Zu unterschreibende Dokumente sollten zusätzlich in englischer Sprache aufgesetzt werden, sollte das Bahasa Indonesia nicht ausreichend sein.

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Land- und Gebäudesteuern: Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Für die Kauf- und Verkaufs-Transaktion fallen Steuern an, die je nach Art entweder vom Käufer oder Verkäufer getragen werden müssen.

Die Pajak Penghasilan (PPh) ist die Einkommenssteuer vom Verkauf des Landes, die vom Verkäufer beglichen werden muss. Je nach Art des Objekts kann sie bis zu 2,5 % des Verkaufspreises betragen.

Der Käufer hingegen ist für die Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (= Gebühren für den Erwerb von Grundstücken und Gebäuden), kurz BPHTB verantwortlich. Sie betragen in der Regel 5 % des Verkaufspreises.

Je nach Region und Objekt können nicht steuerpflichtige Steuerobjekte (NJOPTKP) vor der Berechnung abgezogen werden.

Noch kein Zertifikat vorhanden?

Besonders in abgelegenen Regionen wie Papua oder Maluku kann es vorkommen, dass manche Grundstücke kein Landzertifikat besitzen. Manchmal befinden sich diese Grundstücke noch in adat-Händen (gesellschaftlich-traditionelle, ungeschriebene Regeln) oder Zertifikate waren nie nötig, da Ländereien immer über Generationen weitergegeben wurden.

Wer ein Grundstück ohne vorhandenes Zertifikat kaufen möchte, sollte besondere Vorsicht walten lassen. In einigen Fällen kann es vorkommen, dass Grundstücke (absichtlich) mehrmals an verschiedene, neue „Besitzer“ verkauft werden – ohne dass irgendeiner von ihnen dann ein Anrecht auf dieses Grundstück hätte. 

Vorsicht walten lassen heißt: mit den Eigentümern der benachbarten Grundstücke sprechen, mit dem Dorfvorsteher Rücksprache halten und die ganze Familie in die Transaktion involvieren. Auch die örtlichen Verwaltungsbüros könnten unter Umständen Auskunft geben.

Ein vertrauenswürdiger Notar, der diesen Prozess begleitet und unterstützend zur Seite steht, ist auch hier unverzichtbar.

Fazit: Land / Haus Kauf in Indonesien

Trotz geltender Gesetze und Regelungen ist es nicht ganz unmöglich, als Ausländer ein eigenes Heim in Indonesien zu besitzen.

Wichtig dabei ist, den offiziellen, von den Behörden anerkannten Weg zu wählen und illegale, dubiose Vereinbarungen zu vermeiden. Wer anfangs ein paar Euros mehr investiert, hat im Nachhinein mehr Ruhe und Sicherheit.

Wir hoffen, wir konnten mit diesem Artikel etwas Licht ins Dunkel und dich ein paar Schritte näher an dein eigenes Zuhause im Paradies bringen! Hast du bereits Land oder Haus in Indonesien gekauft? Wie war deine Erfahrung und welchen Weg hast du gewählt? Oder bist du der Meinung, dass wir etwas Wichtiges in diesem Beitrag vergessen haben? Hinterlasse uns deinen Kommentar!

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Über die Autorin:

Autorenfoto Gunda mit Hartono

Gunda kommt aus der Tauch- und Tourismusbranche und war mehrere Jahre in Südostasien unterwegs, bevor sie ihr Herz an Indonesien verlor. Hier fand sie nicht nur ihre neue Heimat, sondern auch ihre große Liebe. Nach der Leitung eines Tauchresorts in Raja Ampat, entstand die Idee zu ihrer Webseite. Mittlerweile lebt sie als freiberufliche Texterin mit ihrem Mann Hartono auf Morotai, wo die beiden sich eine kleine Selbstversorger-Farm aufbauen möchten.

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